Dự án Oceanus (Khánh Hòa): Cần làm rõ quy định pháp luật về thời điểm xác định giá đất trong vụ án hình sự

Quá trình chuyển giao Dự án khách sạn và căn hộ cao cấp Oceanus

Ngày 3/12/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2985/QĐ-UBND về việc thu hồi 22.340m² đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất cho Công ty CP Thiên Triều để thực hiện Dự án khu phức hợp Viễn Triều. Tuy nhiên, sau đó, Công ty Thiên Triều dừng triển khai dự án và tự nguyện trả lại đất.

Sau đó, Công ty CP Đầu tư Viễn Triều Nha Trang được lựa chọn làm nhà đầu tư thay thế. Ngày 21/10/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2963/QĐ-UBND về việc thu hồi đất từ Công ty CP Thiên Triều và giao đất cho Công ty CP Viễn Triều Nha Trang.

Ngày 17/12/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định số 3659/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với khu đất 22.340m2 tại Bãi Dương, phường Vĩnh Phước, TP Nha Trang cho Công ty CP Viễn Triều Nha Trang thuê đất để thực hiện Dự án. Giá đất để tính tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê 46 năm được phê duyệt là 9.206.599 đồng/m2. Công ty CP Viễn Triều Nha Trang đã nộp tiền sử dụng đất đối với Dự án. Ngày 12/12/2017 Công ty CP Đầu tư Viễn Triều Nha Trang đã sáp nhập vào Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh.

Tuy nhiên, sau đó cơ quan chức năng xác định việc UBND tỉnh Khánh Hòa lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và xác định giá đất để tính tiền thuê đất một lần đối với Dự án trên là chưa đúng quy định của pháp luật, gây thất thoát lãng phí tài sản nhà nước. Do vậy, Cơ quan điều tra đã khởi tố về tội Vi phạm quy định về quản lý tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí và xử lý đối với các cá nhân liên quan đến việc phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất đối với Dự án.

Theo kết luận định giá tài sản trong tố tụng hình sự thì giá đất để tính tiền thuê đất đối với hệ số sử dụng đất khi xây dựng tòa nhà (phương án 47 tầng) tại thời điểm tính tiền sử dụng đất (tháng 12/2015) là hơn 9.459.857 đồng/m2. Như vậy, giá đất do Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự xác định cao hơn giá đất mà UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt là 253.258 đồng/m2. Chênh lệch giữa giá đất phê duyệt theo Quyết định 3569/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần của Dự án với giá đất mà Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự đưa ra cho thời điểm năm 2015 là 5,6 tỷ đồng.

Ngoài ra, Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự còn định giá đất tại thời điểm khởi tố vụ án, năm 2022 với hệ số sử dụng đất khi xây dựng tòa nhà (phương án 40 tầng) là 25.184.203 đồng/m2. Chênh lệch giữa tiền thuê đất mà Công ty đã nộp theo quyết định phê duyệt giá đất và tiền đất do theo kết quả định giá đất năm 2022 (thời điểm khởi tố vụ án) hơn 356 tỷ đồng.

Phán quyết của Tòa án 

Ngày 31/01/2024, Tòa án Nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã tiến hành xét xử sơ thẩm vụ án nêu trên. Theo đó, về phần trách nhiệm dân sự, Tòa án buộc Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh phải nộp số tiền hưởng lợi từ các sai phạm của các bị cáo là 356 tỷ đồng (tức là khoản chênh lệch giá đất giữa giá phê duyệt năm 2015 và giá định giá năm 2022).

Ngày 24/11/2024, Tòa án Nhân dân Cấp cao tại Đà Nẵng đã đưa ra xét xử phúc thẩm theo kháng cáo của Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh.

Tuy nhiên, HĐXX không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần Tập đoàn Mường Thanh và giữ nguyên quyết định của bản án  sơ thẩm số 12/2024/HS-ST ngày 31/01/2024 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, buộc  Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh thực hiện nghĩa vụ nộp cho UBND tỉnh Khánh Hòa phần giá trị tài sản chênh lệch hơn 356 tỷ đồng.

 Theo Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh, Bản án sơ thẩm số 12 và Bản án phúc thẩm số 580 của Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm đã áp dụng không đúng quy định của Luật Đất đai và quy định của pháp luật trong việc xác định thời điểm tính tiền thuê đất và tính lại tiền thuê đất.

 Một số chuyên gia pháp lý cho rằng, theo quy định tại Khoản 3, Điều 108, Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau: “3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

Nhưng, Bản án hình sự phúc thẩm số 580/2024/HS-PT ngày 28/11/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP Đà Nẵng lại tính lại tiền sử dụng đất bằng việc áp dụng giá đất thời điểm năm 2022 (thời điểm khởi tố vụ án) để tính tiền sử dụng đất đối với Dự án và buộc Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất năm 2022.

Cụ thể, theo Kết luận định giá tài sản do Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự tỉnh Khánh Hòa đưa ra tại thời điểm năm 2022 là 25.184.203 đồng/m2. Về giá đất do Hội đồng định giá đưa ra theo giá thị trường, Công ty không có ý kiến gì. Nhưng, việc Tòa án buộc Công ty phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm năm 2022 là không có căn cứ, trái quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Theo Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh, không có quy định nào của pháp luật cho phép tính lại tiền sử dụng đất bằng việc xác định thời điểm tính lại tiền sử dụng đất là thời điểm phát hiện sai phạm trong việc tính giá đất; Việc xác định thiệt hại do hành vi phạm tội của các bị cáo tại thời điểm khởi tố vụ án là không đúng quy định của pháp luật.

Cũng theo Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh, việc xác định thời điểm tính thiệt hại của Bản án phúc thẩm là không đúng quy định của pháp luật, cụ thể: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Nghị quyết số 03/2020/NQ-HĐTP ngày 30/12/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao quy định về thời điểm xác định thiệt lại làm căn cứ xử lý hình sự:

“Điều 10. Xác định trị giá tài sản bị chiếm đoạt, thiệt hại do tội phạm tham nhũng, tội phạm khác về chức vụ gây ra: Trị giá tài sản bị chiếm đoạt làm căn cứ xử lý hình sự được xác định tại thời điểm thực hiện hành vi phạm tội”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, thiệt hại tài sản do hành vi sai phạm trong việc xác định giá đất đối với 22.340m2 tại khu đất Bãi Dương phải được xác định tại thời điểm giao đất là ngày 17/12/2015 (đã được xác định trong kết luận định giá là hơn 5,6 tỷ đồng), ngày ban hành Quyết định phê duyệt giá đất.

Vì vậy, theo Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh, Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa và bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xác định thiệt hại tại thời điểm khởi tố vụ án (năm 2022) cần xem xét lại.

Căn cứ pháp lý mới: Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội

Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đối với dự án đất đai tại ba địa phương: TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Dự án Oceanus của Mường Thanh là một trong năm dự án được đề cập trực tiếp.

Tại Điểm b Khoản 1 Điều 5 của Nghị quyết này, dự án giao đất sau ngày 01/7/2014 sẽ được xác định giá đất theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024, tức là giá đất phải được xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất – trùng với quan điểm của Công ty CP Tập đoàn Mường Thanh.

UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định cho thuê đất vào ngày 21/10/2015 và phê duyệt giá đất vào ngày 17/12/2015. Do vậy, việc xác định lại giá đất phải bám vào thời điểm năm 2015, nhưng tòa án cấp Sơ thẩm và Phúc thẩm lại áp dụng giá thị trường tại năm 2022.

Với những lý do nêu trên, Tập đoàn Mường Thanh đã có đơn kiến nghị Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm số 580/2024/HS-PT ngày 28/11/2024 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng.

Doanh nghiệp cho rằng, cả hai cấp tòa đã xác định không đúng thời điểm tính giá đất và thiệt hại tài sản nhà nước, dẫn đến việc doanh nghiệp bị buộc nộp số tiền chênh lệch không đúng quy định, không đúng bản chất.

Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị quyết 03/2020/NQ-HĐTP và Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội, thời điểm xác định giá đất và thiệt hại phải là thời điểm giao đất, không phải thời điểm khởi tố vụ án. Việc Tòa án cấp phúc thẩm buộc doanh nghiệp nộp bổ sung theo giá đất năm 2022 là không phù hợp với các căn cứ pháp lý hiện hành. 

Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc này.